任意売却について検討された方は、手続きに進まなければなりません。出来るだけスムーズに進行させる為にも、「任意売却に必要な書類あれこれ」を知っておけば、滞りなく任意売却の解決へ導く事が出来ますので、確認していきましょう。
最初にする事は「専属専任媒介契約」
任意売却の決断が出来ましたら、不動産を売る為の仲介業者を決める事です。できるだけ、任意売却を専門に扱っている会社がよいでしょう。任意売却の実績がある事で、買主の紹介や契約の注意点や特定の法律、売主自身の残ったローンの返済方法まで対処してくれます。まずは、媒介契約に必要な手続きにおける書類など紹介します。
〇本人が用意するもの
1.借入や滞納状況が分かる書類の用意＝督促状や催告書、借入返済予定表などです。
2.確定申告＝未償却残高の確認で譲渡税を計算する為。
3.賃貸借契約書＝賃貸物件を売却する場合の入居者の契約内容など。
4.固定資産税など＝課税明細によって課税金額を把握します。
5.設計図面＝不動産を購入や建築の際の図面です。
6.修繕内容＝修繕を行った履歴などで瑕疵などの把握をします。
7.権利書
8.実印と印鑑証明書
※仲介業者や戸建てマンションなどで、必要な書類は異なります。
〇仲介業者が用意するもの
1.売買契約書と重要事項説明書など契約に必要です。
2.土地建物の評価証明書を作成します。
3.委任状＝抵当権の登記の抹消の依頼を銀行などと交渉する為。
必ず必要となる書類
戸建ての場合は少ないのですが、アパートやマンションの賃貸物件の売却には、用意すべき書類が増えます。
【1.借入返済予定表】
銀行からの借入による返済状況で、金利と残債を把握する為に、必ず必要となってきます。万一、見つからない場合には金融機関に連絡して取りよせてもらいます。
【2.確定申告書】
アパート・マンションを所有している場合には、確定申告によって減価償却の計算による未償却残高を知る事が出来ます。売却での売主と買主の負担額を公平にする為です。戸建ての場合は、必要ないようです。
【3.賃貸借契約書】
賃貸物件で家賃収入を得ていた場合には、入居者全員の契約状況の把握が必要になります。個人住居の場合は必要ありません。
【4.権利書と実印及び印鑑証明】
売却の契約書類作成の為に必ず必要になりますので、忘れないようにします。
※それ以外の書類については、仲介業者の指定があれば用意して下さい。
仲介業者に依頼する際、注意すべき点
先ほども述べたように任意売却は特殊な売却の為、所有者が不利にならない為にも注意すべき点があります。
【1.売買契約書の特約事項】
売主は金銭的な余裕がないので、以下の2つは必ず確認しましょう。
※1 抵当権の登記の抹消が出来なかった場合の契約の不成立の場合は、責任を負わない事にする。
※2 瑕疵などの建物の不具合については、修繕費など免除してもらう事を条件にする。2020年から適用される契約不適合責任 についても要確認です。
【2.金融機関との交渉】
抵当権の抹消をしないと競売を実行出来るので、買主も不安になり契約が出来なくなります。その交渉は絶対条件となる為、任意売却の仲介業者に依頼すべきなのです。
【3.残債のローンの支払い交渉】
売主が一番気になるのが、売却後の生活の不安です。引っ越し先の手配や残った返済額の支払いを出来る限り減額してもらい、月々の支払いを楽にして完済する方向で交渉を行う事です。
まとめ
売却の交渉や契約内容、金融機関との交渉を行ってもらう為に必要な書類を用意しましょう。売却後の生活の安心を得るためにも、任意売却を専門とする仲介業者に依頼する事が肝心なのです。安心する為にも出来る限りの事を相談して下さい。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
