住宅ローンが支払えなくなり、銀行などの債権者が抵当権等の担保権を実行することで競売が開始されます。では、競売を回避するためには、いつ、どのタイミングに任意売却をした方がいいのでしょうか。今回は、任意売却手続きを開始する時期・期限を解説します。

任意売却と競売

任意売却できるか、競売になってしまうかで、不動産の売却価格は大きく変わってきます。任意売却の最大のメリットとしては、自分の意志で誰に・いくらで・いつまでに売却するかをコントロールできることが大きいでしょう。

また、任意売却でしたら競売より高く売却することができるため、競売よりも残債が少なくなるのはもちろん、残債の返済方法(月々の支払額)も債権者と交渉で決めることができます。

任意売却の相談を開始するタイミング

この先、住宅ローンの支払いが困難であるという状況であれば、任意売却を考えると思います。任意売却のスタート時期は住宅ローンの支払いが滞る前から可能です。では、どのタイミングで任意売却の相談を行うかというと、

〇今後住宅ローンを払えなくなる、もしくは払えなくなりそう。
〇数か月返済が遅れている。
〇金融機関から「催告状」が届いた。
〇競売開始決定通知書が届いた。

というタイミングで任意売却相談を開始し、手続きを進めることが望ましいでしょう。

任意売却ができる期限

任意売却ができる期限は競売進行と大きく関係しています。「競売にかけられたからもう無理だ」ということではなく、競売開始決定後でも、競売を申立てた債権者に任意売却を申出れば、競売の申立てを取下げてもらえる可能性があります。

では、競売申立ての取下げ(法律上)はいつまで可能なのかという期限になりますが、

〇競売申立て～期間入札：この期間であれば、申立人の意思のみで自由に取下げが可能。
〇開札～売却許可決定：取下げには、最高価買受申出人と次順位買受申出人の同意が必要。
〇代金納付～配当：取下げ不可。

つまり、競売入札で買受人が決まり、代金が納付されるまでは法律上、競売申立ての取下げは可能となります。しかし、開札後の競売取下げには入札者の同意が必要となります。新たな利害関係者が出てくることでトラブルになる恐れもあります。

そのようなことから、リスクを最小限に抑えるためにも期限は、開札期日の前日と考えた方が良いでしょう。しかも、その期限までに任意売却の手続きを全て終えている必要があります。

任意売却の手続きを行うには、相当な時間がかかります。売却先が決まっていたとしても、1ヶ月以上は必要になることから、買主を見つけるとなるとそれ以上はかかります。

まとめ

任意売却で売却を考えている方は時間との勝負となります。買主を見つけるまでの期間、売却手続きの期間と時間が必要になります。そこをよく理解し、任意売却に強い不動産を探しておくことが重要です。

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