住宅ローン滞納など、主に負債の返済不履行が発端となる不動産競売。売却額の面から見ても、物件所有者である債務者には不利な不動産処分と言わざるを得ません。そのデメリットを緩和する手段として、任意売却という方法が挙げられます。どういったものなのか見ていきましょう。

不動産競売とは

債権者からの申し出を受け、裁判所が債務者所有の不動産を入札形式で売却し、その売上金を債務返済に充てるという法的な仕組み。それが不動産競売です。その準備期間のうちに該当不動産が差し押さえられ債務者の所有権が制限されるなど、競売に当たっては債務者の意志が反映されることはありません。債務者側の視点からは司法主導による強制的な売却にも写ることでしょう。

マイホームが競売対象となる場合、その発端は住宅ローンの滞納にあると言えます。マイホーム購入時に金融機関から資金を借り受け、毎月の定額支払いをメインに長期に渡って返済していく方法。それが住宅ローンです。

住宅ローンの支払い延滞が連続すると、「期限の利益喪失」という事態に陥ります。これは、住宅ローン返済について、月々の分割で支払っていく方法が取れなくなることを意味します。残ったローンについて、原則として一括払いで請求されるわけです。これに伴い、ローンの返済先すなわち債権者が金融機関から保証会社へと変更されます。

債権を得た保証会社は、裁判所へ競売の申し立てを行います。これによって債務者は、残ったローンの全額一括払いに応じられなければ、マイホームを処分してその売上金をローン返済に充てなければならない立場となります。

競売開始が決定され、その期日が確定されると、物件の買い手を募る入札が開始されます。競売落札日までに購入希望者の中で最も高額な買い取り額を提示した入札者が新たなる所有者となり、債務者は事実上マイホームを失うこととなるわけです。また、落札日に至るまでの間に不動産の差し押さえが行われ、債務者は該当物件を自由に扱えなくなります。

競売が落札に至り、マイホームが売り渡されたとしても、それで債務者のローン残額が全てなくなるとは限りません。売却額がローン残高に届かず残債が生じてしまうと、債務者はその分の負債をマイホーム処分後も継続して担わなければならないわけです。

競売では正規の不動産売買と異なり、不動産評価額を度外視した売買が行われます。あくまで入札額のうちの最高値が売却価格となり、結果的に通常の不動産売買より少額となるケースが主です。そのため、マイホーム処分後の残債減額を視野に入れた場合、競売は不利な処分方法と言わざると得ません。

任意売却とは

競売よりも残債減額を見込める方法としてお勧めできるのが、任意売却です。通常の不動産売買と同様、不動産評価額に則って売却額が設定されます。そのため、競売時の落札価格より多額の売上額が見込めるというわけです。そのため、売却後の残債額を競売時以上に減らせる効果が期待できます。

任意売却には、通常の不動産売買契約とは異なる点が見られます。まず挙げられるのは、売買契約に至るまでの期限が設定されている点です。任意売却は、競売の準備期間と並行して進められることになります。買い手が見つからないまま競売落札日を迎えると、マイホームの処分方法が競売で確定してしまいます。

そのため、任意売却においては、落札日をタイムリミットと定め、それより早く契約完了に至ることが重要となります。

加えて必要不可欠となるポイントは、債権者による抵当権抹消です。抵当権とは、貸した資金が戻ってこない場合、返済の代わりに債務者の資産を担保にできるという、債権者側に認められた権利です。その抵当権に基づいて差し押さえや競売が行われることになります。

任意売却においては、その抵当権が不動産に掛けられているため、債務者側に権利があることになります。そのため、売買契約締結においては抵当権抹消という形で債権者の同意を得る必要があるわけです。売上金についても直接債権者側が受け取り、ローン返済に充てる流れとなります。

まとめ

以上のように、不動産競売と任意売却それぞれの特徴を見ながら、負債を減らすには任意売却が有効であることを確認してまいりました。

任意売却では、買主を募る一方で債権者との交渉も必要となります。そのため、一般的な不動産会社では扱いが困難となり、どの不動産会社でも対応可能というわけではありません。希望する際には、任意売却にも応じられる不動産会社に依頼することが肝要です。

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